État des nuisances sonores et aériennes : comment l'intégrer dans les diagnostics immobiliers ?

Zoom sur l’un des diagnostics immobiliers : l’État des Nuisances Sonores et Aériennes 

Refaisons le point sur ce nouveau diagnostic. Il s’appelle “État des Nuisances Sonores et Aériennes”. Vous pourrez aussi l’entendre sous le nom de diagnostic ENSA. Il s’associe souvent à l’Etat des risques et pollutions (diagnostic erp). C’est l’un des derniers nés parmi les diagnostics immobiliers. Il rejoint donc la liste des diagnostics obligatoires tels que le diagnostic gaz, électricité, amiante, performance énergétique (dpe)…

Comme les autres documents cités ci- dessus, ce constat est obligatoire en cas de vente ou de mise en location. Les propriétaires ne peuvent y échapper. C’est bien une obligation légale qui vise à protéger les habitants et futurs habitants d’une commune sur le territoire français. 

Quelles obligations pour réaliser des diagnostics immobiliers ?

A chaque diagnostic, son lot d’obligations :

• la personne qui réalise le diagnostic. Certains doivent être réalisés par des professionnels certifiés tandis que d’autres peuvent être réalisés en toute autonomie par les propriétaires (vendeurs ou bailleurs).  
• la durée de validité
• la date de construction du bien immobilier : maison, appartement, chalet, immeuble…
• la localisation (à proximité ou non d’une zone identifiée comme à risque par les autorités gouvernementales). 
• et d’autres obligations.

Pour le diagnostic ENSA, il en est de même. Pour être légal, ce document renseigné doit répondre à certaines exigences. L’une d’elle : la personne qui se charge de la réalisation du diagnostic ENSA. 

Qui livre un diagnostic d’état des nuisances sonores et aériennes ? A qui réclamer le diagnostic ENSA ?

Et pour l’Etat des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA) ? Il faut avant tout savoir que le diagnostic ENSA est accessible à toutes et tous. Il s’agit bien d’un état. Qu’est-ce que cela signifie ? Comme l’état des risques et pollutions que vous connaissez peut-être davantage, il peut être réalisé par chacun d’entre nous : propriétaire, agent immobilier, bailleur, notaire, particulier ou tout autre professionnel de l’immobilier. Pas besoin d’accréditation particulière puisqu’il s’agit d’un recueil d’information et d’une analyse automatique d’évaluation du risque en fonction de l’emplacement géographique de la parcelle cadastrale. 

Faut-il ou peut-on faire appel à un diagnostiqueur pour le diagnostic ENSA ?

Bon à savoir : un diagnostiqueur peut vous le proposer avec un pack complet avec dedans :

• une offre pour les diagnostics à réaliser sur place (et qui requièrent une validation par un professionnel accrédité). 
• une offre pour les autres diagnostics immobiliers réalisés à distance comme l’état des risques et pollutions (diagnostic erp) et le fameux état des risques des nuisances sonores et aériennes (diagnostic ensa). 

Il faut bien se rendre compte que l'État des nuisances sonores et aériennes est un document qui se réalise à partir de données gouvernementales et locales connues. Pas besoin de se déplacer pour constater ce type de risques liés à la gêne sonore des structures aériennes situées à proximité. De ce fait, le diagnostiqueur apporte surtout une valeur ajoutée de compiler les documents demandés pour la mise en vente ou pour la mise en location. 

Les personnes en charge de la réalisation d’un état des nuisances sonores et aériennes (ENSA)

Si l’on résume tout ceci, c’est donc bien : 

• aux propriétaires directement
• aux diagnostiqueurs mandatés
• aux autres professionnels potentiellement mandatés : notaires, agents immobiliers, bailleurs et autres.

de commander officiellement l’état des nuisances sonores et aériennes. Ceux-ci devront donc être vigilants quant à l’exactitude de la réalisation du diagnostic ENSA. On le rappelle : le diagnostic ENSA est un document légal. Il faut donc veiller à réaliser l’état des nuisances sonores et aériennes avec des interlocuteurs de confiance comme France ERP. C’est un point important.  

Comment et qui compile le diagnostic ENSA avec les autres diagnostics immobiliers ?  

Vous ou un prestataire mandaté avez commandé votre diagnostic d’État des Nuisances Sonores et Aériennes ? D’ailleurs, nous en profitons pour vous glisser une astuce : sur France ERP, lorsque vous commandez votre diagnostic ENSA, vous commandez en même temps votre diagnostic ERP. C’est astucieux car cela permet d’avoir la même date de validité sur les 2 documents officiels qui ont la même durée de validité. C’est-à-dire ? 6 mois à partir de la date de la création du document.

Une fois “en poche”, l’état des nuisances sonores et aériennes (ensa) doit faire partie des autres diagnostics immobiliers. Pour savoir qui est chargé de compiler les documents avant de les remettre aux futurs habitants et/ou propriétaires, plusieurs cas existent. 

Si le diagnostic ENSA concerne une mise en vente d’un bien immobilier

Dans ce cas, c’est assez simple puisque la mise en vente nécessite la signature d’un compromis, puis d’un acte de vente officiel. Ces deux signatures qui lient les propriétaires actuels vendeurs avec les futurs propriétaires acheteurs sont réalisées devant des professionnels mandatés. Qui exactement ?

• en majorité, les compromis et les actes de ventes sont préparés par un notaire qui compile les diagnostics, qui les enregistre et qui les annexe aux documents. 
• plus rarement, des agents immobiliers mandatés peuvent organiser la signature du compromis et/ou la commande des diagnostics immobiliers dont l’ENSA. 

Le notaire et/ou l’agent immobilier doivent s’assurer d’obtenir le diagnostic ENSA ou le mandat pour en commander un. L’état des nuisances sonores et aériennes doit être disponible obligatoirement pour la signature de l’acte de vente. Il est même positionné en annexe. Toutefois, il est fortement recommandé de donner cette information dès le compromis de vente pour ne pas compromettre la signature de l’acte de vente. Une rétractation des acheteurs est toujours possible (sous conditions) jusqu’à la signature finale de l’acte de vente. 

Vous l’aurez compris : le notaire et l’agent immobilier jouent un rôle important dans le montage du dossier de vente immobilière. En tant que professionnels, c'est bien à eux de s’assurer de l’existence d’un diagnostic ENSA et aussi de sa mise à disposition au plus tôt dans les contrats. L’avoir dès le compromis de vente est une bonne pratique à se mettre en tête, même si la loi ne l’exige qu’au moment de la signature de l’acte de vente. 

Si le diagnostic ENSA concerne une mise en location d’un bien immobilier

Lors de la mise en location d’un logement, quel que soit le type de logement, un état des nuisances sonores et aériennes est obligatoire également. Comme pour la mise en vente d’un bien immobilier, le diagnostic ENSA doit être annexé au contrat de bail du logement loué. 

Le propriétaire est donc responsable d’obtenir ce diagnostic ENSA. Il peut le commander lui-même en toute autonomie sur France ERP, en même temps que son état des risques et pollutions (ERP). Autre solution: il peut aussi mandater un diagnostiqueur ou un agent immobilier pour réaliser toutes les démarches. L’objectif final est bien que la personne qui est chargée de réaliser le contrat de bail s’assure d’avoir ajouté l’état des nuisances sonores et aériennes en annexes. Les futurs locataires doivent y avoir accès via le contrat de bail. 

Vous vous demandez à quoi ressemble ce fameux diagnostic ENSA dont nous parlons depuis le début ? Et voici un exemple d’ENSA.