Les diagnostics immobiliers

Introduction aux diagnostics immobiliers

Diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic amiante, État des Risques et Pollutions (ERP)… Les diagnostics immobiliers sont des analyses réalisées afin de garantir la conformité légale et sécuritaire des biens immobiliers. Leur réalisation est indispensable pour assurer la transparence des transactions immobilières, qu'il s'agisse de vente, de mise en location ou d'achat. C’est même une obligation légale. Ces diagnostics informent tant les propriétaires que les acquéreurs potentiels ou les locataires des caractéristiques et des éventuels risques liés au bien concerné. A ce jour, il existe de nombreux diagnostics immobiliers différents. A chacun, sa thématique. 

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Pour la mise en location

Lorsqu'un propriétaire décide de mettre un logement en location, plusieurs diagnostics doivent être réalisés pour informer le locataire des caractéristiques du bien et des éventuels risques. Voici les principaux diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce document évalue la consommation énergétique du logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.
• Diagnostic plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant 1949, ce diagnostic identifie la présence de plomb dans les peintures.
• État de l'installation intérieure de l'électricité : ce diagnostic est requis pour les installations de plus de 15 ans afin de s'assurer de leur sécurité.
• État de l'installation intérieure du gaz : comme pour l'électricité, ce diagnostic s'applique aux installations datant de plus de 15 ans.
• État des risques et pollutions (ERP) : ce document informe principalement sur les risques naturels, miniers, technologiques auxquels le bien immobilier est exposé.
• Diagnostic bruit (ENSA pour État de Nuisances Sonores et Aériennes) : particulièrement pertinent pour les biens situés à proximité d'un aéroport, ce diagnostic renseigne sur les nuisances sonores aériennes.
• Diagnostic amiante : Bien que principalement requis pour les ventes, il peut être nécessaire en cas de travaux.

Pour la vente d’un logement

Lorsqu'un bien immobilier est mis en vente, le vendeur doit fournir à l'acheteur plusieurs diagnostics pour garantir une transaction en toute transparence. La liste des diagnostics obligatoires est plus étendue que pour la location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE), accompagné d’un audit énergétique si le logement est classé F ou G. 
• Diagnostic loi Carrez : il permet de certifier la superficie privative d'un lot de copropriété. C’est valable pour les appartements. 
• Diagnostic amiante : obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
• Diagnostic plomb (CREP)
• Diagnostic termites : ce diagnostic est requis dans certaines zones géographiques déterminées par arrêté préfectoral.
• Diagnostic électricité et gaz, seulement si l'installation a plus de 15 ans
• État des risques et pollutions (ERP)
• Diagnostic assainissement non collectif : nécessaire pour les logements non raccordés au réseau public. 
• Diagnostic mérule : requis dans les zones délimitées par arrêté préfectoral où la présence de ce champignon lignivore est avérée.
• Appareils de chauffage à bois : Obligatoire depuis 2022 pour les appareils installés avant 2000, ce diagnostic évalue la sécurité et la performance des installations de chauffage au bois.

Pour les locaux commerciaux

Les locaux commerciaux sont également soumis à certains diagnostics obligatoires, bien que la liste soit généralement plus restreinte que pour les logements résidentiels :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Dossier technique amiante : pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
• Diagnostic termites
• État des risques et pollutions (ERP)
• Diagnostic loi Carrez : comme pour les logements, ce diagnostic atteste de la surface privative des locaux en copropriété.

Pour les dépendances

Dans le cadre de la vente ou de la location de dépendances, certains diagnostics sont également requis pour informer les acquéreurs ou locataires des risques potentiels :

• Diagnostic amiante
• Diagnostic termites
• État des risques et pollutions (ERP)

Responsabilités et obligations légales

Les diagnostics immobiliers engendrent des responsabilités légales spécifiques pour les différentes parties impliquées dans une transaction immobilière. Ces responsabilités varient selon le statut de vendeur, bailleur ou professionnel de l'immobilier. En voici le détail. 

Obligations du vendeur

Le vendeur d'un bien immobilier doit fournir à l'acheteur un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet, comprenant tous les diagnostics obligatoires selon la législation en vigueur, afin d'assurer une transaction en toute transparence. Les diagnostics doivent être valides (ex : date de réalisation du diagnostic) et remis dans les temps exigés. 

Obligations du bailleur

Le bailleur doit s'assurer que les diagnostics requis pour la location soient réalisés et communiqués au locataire au moment de la signature du bail. Ces diagnostics doivent être tenus à jour conformément à leur durée de validité.

Responsabilités des professionnels de l'immobilier

Les agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs sont tenus de conseiller leurs clients sur les diagnostics nécessaires et de veiller à ce que les transactions soient conformes aux exigences légales en matière de diagnostic. Certains professionnels de l’immobilier sont mandatés pour constituer tout ou partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Dans ce cas précis, le professionnel a une responsabilité supplémentaire. Par exemple, il doit s’assurer de passer par un diagnostiqueur professionnel et certifié comme l’exige la loi. 

Missions spécifiques et cas particuliers

Dans certains cas, des missions spécifiques peuvent être requises pour des bâtiments complexes ou des situations particulières :

Bâtiments complexes

Les bâtiments complexes, tels que les copropriétés ou les immeubles de grande hauteur, peuvent nécessiter des diagnostics supplémentaires ou spécifiques, en fonction de leur configuration et de leur usage.

Audit énergétique

Pour certains bâtiments, un audit énergétique approfondi peut être requis, notamment dans le cadre de projets de rénovation énergétique ou de vente de grandes surfaces.

Gestion des risques spécifiques

La gestion des risques liés à des substances dangereuses, telles que le plomb ou l'amiante, ou à des nuisances comme le bruit, nécessite une attention particulière et des diagnostics adaptés pour garantir la sécurité des occupants.

Réaliser les diagnostics immobiliers requis est fondamental pour sécuriser les transactions immobilières et éviter les litiges futurs. Le choix d'un diagnostiqueur certifié est essentiel pour garantir la qualité et la conformité des diagnostics réalisés. Les propriétaires, acheteurs et professionnels de l'immobilier doivent rester informés des évolutions légales et techniques pour s'assurer que les biens immobiliers respectent les normes en vigueur.