La fiche récapitulative du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), future obligation ?

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : un incontournable des contrats de vente immobilière et des contrats de bail 

Lorsque vous achetez ou que vous louez un bien, un contrat de vente ou un contrat de bail est élaboré entre le propriétaire et vous. Parfois, cela est encadré par un professionnel de l’immobilier (comme les agents immobiliers) ou encore un notaire pour accompagner les démarches administratives jugées complexes par un grand nombre de particuliers. 

Quelle que soit la personne qui vous accompagne dans votre démarche de contrat de vente immobilière ou de contrat de bail immobilier, il vous parlera d’un incontournable : le Dossier de Diagnostics Techniques. Il constitue tous les diagnostics immobiliers obligatoires à avoir lors de la signature du contrat entre le propriétaire et l’acquéreur ou le locataire. Celui-ci se positionne en annexe du contrat. Il est donc impératif qu’il soit complété intégralement dès la signature du contrat définitif. 

Voici trois informations à savoir sur les diagnostics immobiliers du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). 

Le Dossier de Diagnostics Techniques est souvent demandé dès le compromis de la vente immobilière

un grand nombre de professionnels (notaires et agents immobiliers) demandent à ce que le Dossier de Diagnostics Techniques soit déjà prêt lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de location. Un bon moyen d’éviter les surprises avant ou pendant la signature définitive du contrat.

Des diagnostics du Dossier de Diagnostic Technique préparés dès le projet de mise en vente ou en location

La réglementation française évolue pour mieux informer et prévenir les futurs acquéreurs et locataires. De ce fait, certains diagnostics immobiliers du Dossier de Diagnostics Techniques doivent être prêts et communiqués bien plus tôt que la signature du contrat, dès les annonces immobilières et les visites immobilières.  

De nouveaux diagnostics immobiliers enrichissent le Dossier de Diagnostics Techniques

Le Dossier de Diagnostics Techniques a énormément évolué et il continue d’évoluer. Voici quelques-uns des diagnostics présents : 

• Diagnostic de Performance énergétique,
• Diagnostic électrique,
• Diagnostic d’installation du gaz,
• Diagnostic des termites
• …

On compte aussi à ce jour deux états des risques : 

• l’état des risques et pollutions (ERP),
• l’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA).

Le dossier DDT devenu trop dense et difficile à comprendre : un besoin de résumer et valoriser les informations à connaître

Le contenu du dossier DDT se complète au fil du temps par de nouveaux diagnostics (ou états des risques) immobiliers obligatoires. Parfois, il s’agit de nouveaux items à prendre en compte ou encore de précisions à apporter dans un des diagnostics immobiliers existants. 

Mises bout à bout, toutes ces modifications passées et à venir transforme le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) qui est aujourd’hui plus proche de la taille d’un livre que d’un feuillet annexe. Souvent, le dossier DDT est plus épais que le contrat de vente en lui-même. 

Cela peut prêter à sourire. Cependant, il y a des conséquences à ce phénomène. La quantité d’informations intégrée au Dossier DDT peuvent être parfois décisives. Malgré cela, les particuliers (futurs acquéreurs et futurs locataires) peinent à lire et à comprendre ces documents. A ce jour, de moins en moins d’acquéreurs et locataires prennent le temps de bien lire et comprendre les diagnostics immobiliers. Si demain, de nouveaux diagnostics immobiliers ou de nouvelles précisions sont apportées, cela risque de décourager encore davantage les habitants et investisseurs de la population française.

Le gouvernement français a bien conscience des difficultés de transmission de l’information aux futurs locataires ou acquéreurs. Son souhait est bien de favoriser l’information mais aussi la prévention. Si les diagnostics immobiliers du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) ne sont pas lus par les principales personnes concernées. Alors, le DDT perd de sa valeur. Des solutions sont-elles envisagées ? Oui. L’une des solutions serait la création d’une fiche récapitulative du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). 

Une fiche récapitulative du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), véritable piste de prévention ?

En Juin 2023, l’idée d’une fiche récapitulative au Dossier de Diagnostics Techniques a été évoquée et recommandée par l’Autorité de la concurrence auprès des autorités gouvernementales françaises. L’Autorité de la concurrence précise même que cette fiche récapitulative devrait, selon eux, être remise au moment des négociations des prix. Elle aurait un rôle à jouer dès les négociations. 

Voici un extrait de l’analyse de l’Autorité de la concurrence : ”les comptes rendus des dossiers de diagnostic technique, [...] censés apporter plus de transparence à l’acheteur, sont tellement volumineux et complexes, qu’ils sont rarement entièrement lus par les particuliers, d’autant que le DDT n’est généralement transmis à l’acheteur que juste avant la signature du compromis de vente, soit à la toute fin de la transaction (et notamment après la négociation du prix de vente), avant son authentification par le notaire. […]”.

Grâce à la réalisation et la diffusion d’une fiche récapitulative du dossier DDT du bien immobilier mis en vente ou mise en location, le futur locataire ou le futur acquéreur aura plus facilement accès à l’information intelligible. De plus, remettre ce type de document que le Dossier de Diagnostics Techniques avant la signature apporte beaucoup sur la sérénité de la signature du contrat de vente ou du contrat de bail. 

Cette fiche récapitulative au Dossier de Diagnostics Techniques proposée par l’Autorité de la Concurrence reçoit un accueil chaleureux. D’autant plus qu’il a le mérite de standardisé et comparable. 

Une fiche récapitulative rendue obligatoire par le Code de la Construction et de l'Habitant. 

La fiche récapitulative du DDT ne serait pas une option parmi tant d’autres. Elle serait obligatoire pour faciliter la compréhension du client. Comme pour les états des risques comme l’ERP ou l’ENSA, la fiche récapitulative devra mentionner quelques informations d’identification de la parcelle analysée. On pense à : 

• adresse
• surface du bien immobilier
• et autres données officielles. 

Une fois les détails d’identification remis, la fiche récapitulative pourra résumer rapidement le contenu de chaque dossier technique. 

Plus le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) s'agrandit, plus intéressant il l’est. De nouveaux diagnostics et de nouvelles précisions sur les diagnostics existants ont transformé les annexes des contrats de vente et de bail en encyclopédie. La fiche descriptive pourrait être une aide précieuse pour les futurs acquéreurs et locataires. Un arrêté du ministère chargé de la consommation devrait apporter davantage de modalités sur cette fiche récapitulative. Affaire à suivre !